Как построить ЦОД, который будет приносить высокий доход

Сессия «Коммерческая недвижимость: технологический сектор» собрала экспертов из сфер IT, консалтинга, строительства и проектирования. Спикеры обсудили ключевые тенденции в создании индустриальных парков, технологических кластеров и, в частности, развитие относительно нового вида помещений под размещение ЦОД.

По данным компании «ЦОД Эксперт», объём рынка коммерческих ЦОД в РФ достиг 178 млрд рублей, что на 16% больше, чем в предыдущем году. В целом за 5 лет этот показатель вырос более чем в 3 раза и продолжает увеличиваться. Ожидается, что в период 2026–2030 гг. в России будет введено ещё до 988 МВт новых ЦОД, что соответствует инвестициям в размере 4,4 трлн рублей. При этом более 70% всех мощностей сосредоточено в Москве.

Стремительное развитие этого сегмента объясняется рядом причин, и главная из них — высокая маржинальность проектов. Участники профильной сессии отметили, что рентабельность по EBITDA у дата-центров достигает 40–60%, что значительно превосходит показатели офисной и торговой недвижимости.

Помимо доходности, инвесторов и заказчиков привлекают и другие преимущества: • Регулярный доход: долгосрочные контракты на 5 и более лет обеспечивают предсказуемый денежный поток.

• Низкий отток клиентов: дороговизна переезда и финансовые потери от простоя вынуждают заказчиков оставаться на площадке.
• Устойчивый спрос: благодаря цифровизации, облачным технологиям и Big Data потребность в мощностях ежегодно растёт на 15–20%.
• Сложность входа на рынок: высокий порог первоначальных вложений (CAPEX) и строгие инфраструктурные требования сдерживают появление новых игроков.
• Недостаток предложения: нехватка качественных площадок уровня Tier III–IV позволяет владельцам удерживать высокие цены и ежегодно их индексировать.

Актуальным остаётся вопрос, как спроектировать и построить помещение, отвечающее требованиям под размещение ЦОД, ведь у таких объектов есть особая специфика. Здание для размещения серверного оборудования — это не склад, не офис и не завод. Это высокотехнологичный инженерный комплекс, где архитектура полностью подчинена задаче бесперебойного питания и охлаждения.

Главное отличие здания ЦОД от любого другого формата заключается в том, что инженерная инфраструктура занимает до 50–60% его объёма и стоимости, в то время как в обычных зданиях этот показатель редко превышает 15–20%.

Спикер рассказал, что уже сейчас есть готовые решения для разных форматов:

Крупноформатные дата-центры. Для строительства гипермасштабируемых дата-центров (от 5–10 МВт и выше) «Северсталь Стальные Решения» предлагает индивидуальный подход к проектированию на базе многопролётных конструкций. В частности, с учётом повышенной сейсмичности и для районов Крайнего Севера.

Среднеформатные ЦОД. Для корпоративных дата-центров, узлов коммерческих операторов и ведомственных хранилищ данных (мощностью 1–5 МВт) компания предлагает типовые решения на основе ЛСТК (здания серии SPIDER 2.0), которые легко интегрируются в городскую инфраструктуру.

Модульные ЦОД. Наиболее металлоёмким и капиталоёмким сегментом является строительство модульных дата-центров (МЦОД). Для решения этой задачи «Северсталь Стальные Решения» организует производство рам модулей контейнерного типа для быстровозводимых промышленных сооружений. Новый конструктив снижает металлоёмкость до 67% и исключает сварочные работы, ускоряя сборку. Кроме того, применяется высокопрочная конструкционная марка стали, а также огнестойкая сталь С390П.

Важно отметить, что «Северсталь Стальные Решения» учитывает при проектировании требования к сейсмостойкости, повышенным снеговым и ветровым нагрузкам, а также предусматривает заложенные в проект решения для прокладки массивных шинопроводов и систем газового пожаротушения.

Источник фото - ЦОД Tier III в Екатеринбурге | Colocation и размещение серверов на Урале — ГК Key Poin